Módosították az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) azon pontját
Kimondja, hogy egy új építésű lakópark esetében lakásonként mennyi parkolóhelyet köteles a beruházó építeni.
A fejlesztői oldalon egy plusz költségtényező a több beállóhely, ráadásul a sor végén a vásárlónak sem túl jó hír, hiszen a drágább kivitelezés a lakás árában is lecsapódik, attól függetlenül, hogy vesz valaki beállót, vagy sem.
Megkérdeztük a piaci szereplőket, a fejlesztői érdeképviseletet és a döntéshozáshoz közel álló szakértőkkel is egyeztettünk.
Kiderült, hogy különböző értelmezések, információk keringenek a kérdésben, és nem egyértelmű, hogy a szabályozás milyen jogokat, kiskapukat, vagy kötelezettségeket róhat az önkormányzatokra, vagy éppen egy fejlesztésre.
A közösségi autómegosztás elterjedésével párhuzamosan már a legtöbb fejlesztő egyetértett abban, hogy feleslegesen sok parkoló építésére vonatkozó követelményeket határoznak meg a rendelkezések, ráadásul a költségeket is nagy mértékben növeli, ha plusz egy szintet kell a mélygarázsban kiépíteni, vagy több felületet lebetonozni a lakópark környékén.
Jött is a változás a szabályozásban, ám váratlan módon nem lefelé módosították a korábban lakásonként kötelező 1 darab gépkocsibeállót, hanem felfelé, így 2021 elejétől már 1,5 beállót kell kiépíteni minden új lakás után.
Gondolhatnánk, hogy így legalább nem lesz parkolóhiány egy-egy lakópark környékén, azonban nem ennyire egyszerű a helyzet. A beálló kialakítása autókra lebontva olyan összegű kiadás a fejlesztőnek, hogy azon az áron nem lenne lakástulajdonos, aki megvenné ezeket.
A fejlesztő így a kivitelezési költségnél alacsonyabb áron kell, hogy eladja a kötelezően megépített beállóit, de még így is sokan lemondanak róla, és inkább az utcán keresnek parkolóhelyet.
EGY ÚJ LAKÓPARKNÁL ÁTLAGOSAN 5 MILLIÓ FORINTÉRT LEHET BEÁLLÓT VENNI, AMIT A FEJLESZTŐ GÉPKOCSIRA LEBONTVA 8-9 MILLIÓ FORINTÉRT TUD MEGÉPÍTENI.
Mínuszos lesz a beálló tekintetében a fejlesztés?
Nem teljesen, ugyanis a lakásárak lekövetik a költségeket is, így a sor végén a vásárlók által fizetett négyzetméterár lesz magasabb. De nemcsak azoké, akik megveszik a beállót a lakáshoz, hanem mindenkié.
A vásárlók szemszögéből nézve ez az egyik legnagyobb ellenérv az új, másfél parkolóhelyet előíró szabályozásra, hisz nem tűnik logikusnak, hogy valaki csak azért fizessen magasabb árat, mert mások élnek a beállóvásárlási jogukkal.
Van azért egy csavar, vagy nevezhetjük kiskapunak is
Mielőtt rátérnénk a fejlesztők véleményére és arra, hogy mennyivel drágíthatja meg a rendelkezés az új lakásokat, egy érdekes csavarra is felhívjuk a figyelmet. Egy korábbi kerületi fő építésszel beszélgetve megtudtuk, hogy az új szabályozás nem vonatkozik a kiemelt kormányzati státusszal rendelkező projektekre, ezek ugyanis egyéni elbírálásban részesülnek.
Ezért valósulhat meg a belvárosban például olyan hotelfejlesztés, amihez egy darab parkolót sem kell kiépíteni. Elgondolkodtató, hogy ez a kiskapu mennyire komoly, költségekben és árakban is mérhető versenyhátrányt okozhat egy
Egyes szakértők számításai szerint egy átlagos 50 négyzetméteres lakásra a plusz fél parkoló körülbelül 45 ezer forint/négyzetméter + áfa extra költséget jelent.
Egyes kerületek kivételek lehetnek
Ha egy kerület korábban külön is rögzítette az eddigi kötelező egy darab parkolót lakásonként, akkor most is megmaradhat ennél a számnál.
Fontos kiemelni azt is, hogy a parkolószámra vonatkozó új előírás a már folyamatban lévő, valamint a jövőbeli helyi építési szabályzatok alkotása és módosítása esetén is irányadó lesz, így ha egy kerület élne a módosítási jogával, akkor automatikusan már rá is a központilag meghatározott 1,5 parkoló fog vonatkozni (még akkor is, ha magától például csak 1,2-re emelné, a lefelé való korrigálás pedig egyébként sem engedélyezett).
Félő azonban, hogy bár nem kötelező az önkormányzatoknak betartani az OTÉK új módosítását, kevesen lesznek, akik szembe mennek majd a központi rendelkezéssel.
Alapvetően 3 eshetőséget tudunk elképzelni a jövő fejlesztéseinél:
A kerületi önkormányzat már korábban is szabályozta az egy lakásra jutó beállók számát, és most megmarad ennél a korábbi 1 darabnál,
Vagy az önkormányzat befogadja a módosítást, és az általános 1,5 darab parkolóra emeli a kerületi szabályokat is
Megtartja a korábbi 1 darabra vonatkozó szabályt és jelentős alkupozícióhoz jut a fejlesztőkkel szemben: ha például egy lakófejlesztéshez az infrastruktúra javítását is szeretné elérni, akkor érvelhet azzal, hogy a kerület még egy ilyen extra fejlesztői kötelezettség mellett is vonzó lehet, hiszen legalább a parkolók száma a régi maradt, ami nem generál többletköltséget a fejlesztő számára.
Vajon Újbuda Önkormányzata melyik verziót fogja választani ?
Bár az ingatlanfejlesztők erősen tiltakoznak az új szabályozás ellen, és az ár drágulásra hivatkozva a tiltakozásba bevonni a lakásvásárlókat is, de Újbuda például pontosan azt mutatja, hogy a parkolás szempontjából jelenleg már kaotikus állapotok vannak, azaz közel sincs annyi parkolóhely a kerület jelentős részén, mint amennyire szükség lenne.
Így ez pontosan arra mutat rá, hogy az ingatlanfejlesztés többek közt a kötelező parkolók tekintetében nem tart lépést már jó ideje a kerületben élők és az átmenő forgalom parkolási szükségleteivel.
Vajon hol az igazság, de még fontosabb, hogyan fog gazdálkodni, lépni Újbuda Önkormányzata ebben a helyzetben élve vagy nem élve a törvény adta lehetőséggel. (lásd fentebbi 3 verzió)
